1가구 1주택 양도소득세 (2021년 기준)

1가구 1주택 양도소득세

1가구 1주택 양도소득세

소득세법이 개정되면서 많은 분들이 혼란스러워 하고 계십니다. 1가구 2주택 양도소득세 계산 방법을 알려드리고, 자동 계산까지 해드리겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽으시는 분들은 세금을 아끼시는데 큰 도움이 되리라 확신합니다. 그럼 1가구 1주택 양도소득세에 대해 알아보도록 하죠. 

 

 

1가구 1주택 기준

여러분들은 1가구 1주택 양도소득세를 검색하셔서 들어오셨겠지만, 올바른 표현은 1세대 1주택입니다. 세금의 기준을 세대로 잡기 때문이죠. 따라서 여러분들은 여기서 말하는 1세대란 무엇인지 파악하는 것이 우선입니다.

세대의 사전적 의미는 '어린아이가 성장하여 부모 일을 계승할 때까지의 30년 정도 되는 기간'입니다. 이 사전적 의미가 꽤나 중요한데요. 세대 분리의 기준으로 이용되기도 하기 때문입니다. 세대 분리라는 말이 낯설게 느껴지시나요? 그럼 우선 이 개념부터 알고 넘어가죠. 우리나라의 경우 주택을 보유하는 주체를 세대로 잡습니다. 쉽게 말해 세대가 주택 몇 채를 갖고 있느냐에 따라 다른 세금을 가져간다는 의미입니다. 당연한 이야기겠지만 많은 주택을 보유할수록 높은 세금이 책정되게 됩니다. 그럼 많은 주택을 보유한 세대의 경우 세대 수를 나누고 싶어 할 겁니다. 이렇게 세대 수를 나누는 것을 세대 분리라 말하는 것이죠.

 

물론 세금을 적게 내는 용도로만 세대를 분리하는 것은 아니지만, 우리는 지금 양도소득세를 이야기 하고 있으니, 세금책정에서 세대 분리가 어떻게 되는지만 살펴보도록 하죠. 앞에서 언급된 내용을 통해 충분히 유추하셨겠지만, 중요한 내용이니 언급을 드리자면 양도소득세의 기준은 세대원 각자가 아니라, 세대 통합 입니다.

따라서 기존 세대가 2주택 이상을 소유하고 있다면, 세대 분리를 통해 적은 세금을 내려고 할겁니다. 세대분리를 하기 위해서는 어떤 경우 세대분리로 인정되는 지 파악해야겠죠? 세대분리가 인정되는 경우는 다음과 같습니다. 

 

1. 세대원이 30세 이상인 경우
2. 세대원이 결혼을 한 경우
3. 세대원이 혼인 이후 이혼 또는 사별을 한 경우
4. 세대원이 기준중위소득의 40%의 수익이 있는 경우

눈치가 빠르신 분들은 위에서 제가 왜 '세대'의 사전적 의미를 언급했는지 눈치 채셨을 겁니다. 1번을 살펴보시면 아시겠지만 세대원이 30세 이상인 경우 세대 분리가 가능합니다. 간단하죠? 1번과 마찬가지로 2번과 3번의 내용도 쉽게 이해가 가능하니, 4번만 간략히 설명하고 넘어가겠습니다. 기준중위소득이란 우리나라의 중위소득의 기준이 되는 수치를 의미합니다. 2020년 기준중위소득은 아래표와 같습니다. 

가구원 수	1인	2인	3인	4인	5인	6인
기준 중위소득	175만원	299만원	387만원	464만원	562만원	632만원
중위소득 40%	70만원	120만원	155만원	186만원	225만원	253만원

여러분들이 세대분리를 하려는 세대원의 경우 보통 자녀인 경우가 많습니다. 자녀의 나이가 30세가 넘었거나 혼인을 하였다면 세대분리가 쉽게 되기 때문에 걱정이 없을겁니다. 하지만 혼인도 하지 않고 나이도 20대인 경우 세대분리가 힘들어질 수 있습니다. 하지만 이때도 방법이 있죠. 세대원이 일정 소득을 버는 경우 세대분리가 가능합니다. 자녀가 포함된 세대의 경우 보통 3인 이상이 많으니 3인을 기준으로 설명해드리면, 자녀가 월 155만원의 고정수입이 있는 경우 세대분리가 가능합니다. 

위의 항목에 해당하지 않는 경우 1세대 2주택에 해당하므로, 아래글을 클릭하셔서 읽으실 것을 추천드립니다. 위의 항목에 해당하시는 분들은 1세대 1주택에 해당하므로 본 글을 계속해서 읽어나가시면 됩니다. 

 

2021.12.28 - [시사] - 1가구 2주택 양도소득세 (2022년 기준)

1가구 2주택 양도소득세 (2022년 기준)

 

 

 

1가구 1주택 비과세 요건

비과세 요건 개정 내용은 크게 변화된 것은 없습니다. 다만, 변화된 내용 한 가지를 아느냐 모르냐에 따라 비과세가 될 수도 안될 수 도 있으니 집중해서 읽으시기를 바랍니다. 

 

2020년 비과세 요건	2021 비과세 요건
양도액 9억원 이하
일반 지역: 2년 보유 조정 지역: 2년 보유 & 2년 거주	1주택이 된 날로부터 2년 거주

양도액 9억원 이하 요건은 2021년에도 변화가 없습니다. 여기서 말하는 양도액이란 여러분들이 주택을 판매할 때 받은 가격을 의미합니다. 만약 여러분들이 주택을 양도하실 때 9억원을 초과하였다면, 비과세 개정 내용을 더 이상 보지 마시고, 아래로 내려가셔서 1가구 1주택 양도소득세 계산을 읽으세요. 

더 읽으시는 분들은 판매가격이 9억원 이하 맞으시죠? 여러분들이 아셔야 할 정말 중요한 내용이 있습니다.

 

본 글은 2021년 기준으로 작성된 내용입니다. 2022년 양도소득세 기준을 확인하고 싶으신 분은 아래 링크를 통해 확인하시는 것을 추천드립니다.

 

 

바로 판매시기입니다. 

 

2020년 12월 31일까지 일반지역은 2년 보유만 해도 비과세가 적용되고, 조정 지역의 경우 2년 보유를 함은 물론이고 2년 거주 요건까지 갖춰진다면 비과세 요건이 충족됩니다. 대략적인 조정 지역은 아래 표를 참고하세요. 

도시이름	해당 지역	제외 지역
서울	전 지역	-
경기	전 지역 (일부 지역 제외)	김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 인천, 용인처인(포곡읍 모현, 백암, 양지면), 원삼면, 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
인천	전 지역 (일부 지역 제외)	강화, 옹진
세종	행복도시 예정지역

이에 반해 2021년 1월 1일부터는 1주택이 된 날로부터 2년 거주를 해야만 비과세 대상이 됩니다. 이 내용이 중요한 이유는 본래 1가구 2주택이셨던 분들이 주택 하나(A)를 매매한 후 남은 주택(B)도 매매하려고 할 때 문제가 되기 때문입니다. 하나의 예시를 통해 살펴보도록 하죠. 

 

 

최대한 간단히 설명해드리기 위해 다른 경우의 수는 배제하고 설명해드리겠습니다.  여러분들이 2018년 1월 1일 A와 B 주택을 구매했다고 가정해보죠. 이 상황에서 A주택을 2019년 7월 1일 판매한 경우, 여러분들은 1가구 1주택이 되는겁니다. 즉, B를 판매하실 때 1가구 1주택의 적용을 받으시는 거죠. 이상황에서 여러분들은 B주택이 비과세 요건에 충족되기 위해서는 언제 판매를 해야할까요?

 

2020년 소득세법의 기준으로 생각해보면 일반지역의 경우 2년 보유 요건이 채워져야 하고 조정지역의 경우 2년 보유 및 거주를 해야 합니다. 이 조건이 충족되는 기간은 2020년 1월 1일입니다. 이 때부터 비과세 요건이 충족되는 것이죠. 

 

그런데 판매시기를 놓쳐 2021년 1월 1일에 판매를 하게 되는 경우 어떻게 될까요? 2021년 소득세법을 기준으로 생각하면, 비과세 요건이 충족되기 위해서는 1주택이 된 날로부터 2년 거주를 해야만 합니다. 그런데, A주택을 2019년 7월 1일에 판매하였기 때문에 비과세 요건이 충족되 못합니다. 비과세 대상이 되기 위해서는 2021년 7월 1일까지 기다려야 하는 것이죠. 

 

B주택에 오래 거주하였음에도 불구하고 비과세 대상에서 제외될 수 있는 것입니다.  

 

이런 요건을 확인했음에도 불구하고, 여러가지 상황에 따라 어쩔 수 없이 주택을 판매해야되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 분들을 위해 1가구 1주택 양도소득세 계산하는 방법에 대해 설명해드리겠습니다. 

 

 

 

 

1가구 1주택 양도소득세 계산

여기까지 읽으시는 분들은 양도액(판매가)가 9억이상 이신분들이겠죠? 그럼 이제부터 여러분들이 주택은 판매하실 때 세금이 어떻게 책정되는지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

{(양도 소득액 * 초과 비율) - 기본 공제액} * 세율

 

낯선 단어들이 마구 튀어나와서 당황하셨나요? 당황하지 마세요. 이해하기 쉽게 하나 하나 설명해드리겠습니다. 

 

양도소득액

양도소득액은 '(양도액 - 취득액 - 필요경비) * (1 - 장기보유특별공제율)'로 계산하면 됩니다. 이것도 어렵게 느껴지실 수 있으니 하나 하나 설명해드리겠습니다. 

 

양도액: 판 가격

취득액: 산 가격

필요경비: 사고 팔 때 발생한 비용

장기보유특별공제: 주택을 장기간 보유함에 따라 공제해주는 금액

 

양도액, 취득액, 필요경비는 여러분들이 더 잘 알고 계시니 생략하고 넘어가고, 장기보유특별공제를 자세히 설명해드리겠습니다. 장기보유특별공제는 오랜기간 장기간 주택을 보유할 경우 공제해주는 것을 의미합니다. 당연한 이야기겠지만 장기보유특별공제율은 높을 수록 세금은 절감되는 것이죠. 식이 이해되지 않으시는 분들은 본인의 자택이 어느정도의 공제율을 적용 받는지만 확인하시고 대입하여 계산만 하세요. 

 

2020년 장기보유공제율

보유기간	2년 미만 거주시 공제율	2년 이상 거주 시 공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	0.12	0.24
4년 이상 ~ 5년 미만	0.16	0.32
5년 이상 ~ 6년 미만	0.2	0.4
6년 이상 ~ 7년 미만	0.24	0.48
7년 이상 ~ 8년 미만	0.28	0.56
8년 이상 ~ 9년 미만	0.32	0.64
9년 이상 ~ 10년 미만	0.36	0.72
10년 이상	0.40	0.8

2020년 12월 31일까지는 2년만 거주하여도 일괄적으로 공제율이 2배 적용되었습니다. 따라서 2년 거주하고 10년 보유시 최대 80%까지 공제받을 수 있었죠. 하지만 2021년 1월 1일부터 이 공제율에 변화가 생깁니다.   

 

2021년 장기보유공제율

기간	보유 공제율	거주 공제율
2년 이상	-	0.08
3년 이상 ~ 4년 미만	0.12	0.12
4년 이상 ~ 5년 미만	0.16	0.16
5년 이상 ~ 6년 미만	0.2	0.2
6년 이상 ~ 7년 미만	0.24	0.24
7년 이상 ~ 8년 미만	0.28	0.28
8년 이상 ~ 9년 미만	0.32	0.32
9년 이상 ~ 10년 미만	0.36	0.36
10년 이상	0.4	0.4

보유 공제율과 거주 공제율을 나누어 책정하죠. 만약 2년 거주하고 10년 보유를 했다면 48%의 공제율을 받게됩니다. 같은 조건인데도 불구하고 32% 차이가 나게되죠. 별차이가 안느껴지시나요? 10억을 기준으로 2020년의 경우 양도소득액이 2억이라면 2021년의 경우 양도 소득액이 5억 2천만원이 됩니다. 양도소득액을 계산하는 방법을 알아봤으니, 계속해서 초과율 비율을 알아보겠습니다. 

 

초과 비율

초과 비율의 개념은 그리 어렵지 않습니다. 여러분이 주택을 판매한 가격이 비과세 금액의 기준인 9억을 어느정도 초과했는지에 따라 결정됩니다. 만약 여러분들이 주택을 10억에 판매하였다면 1억이 초과했죠? 그럼 1억/10억=10%의 계산이 되는겁니다. 

 

기본공제액

기본공제액의 개념도 어렵지 않습니다. 필지에 따라 기본공제액의 금액이 달라지기도 하나, 우리는 250만원만 기억하도록 하죠. 1인 소유로 되어있다면 250만원 공제, 공동 2인 소유일 경우 500만원 공제하는 것으로 로 계산하도록 해요. 

 

세율

양도소득액에서 초과비율을 곱해주고 기본공제액을 빼준 값을 과세표준이라 부릅니다. 이 과세 표준은 여러분들의 세율을 결정해줍니다. 1가구 1주택을 기준으로 세율의 변화는 크게 없습니다. 2020년에는 과세표준이 10억원 이상인 경우에도 42%의 세율로 책정됐다면, 2021년부터는 10억원 이상인 경우 45%의 세율이 책정되게 됩니다. 표를 통해 자세히 알아보도록 하죠. 

세율

과세표준	2020년	2021년
1200만원 이하	6%	6%
1200만원 ~ 4600만원	15%	15%
4600만원 ~ 8800만원	24%	24%
8800만원 ~ 1억 5000만원	35%	35%
1억 5000만원 ~ 3억원	38%	38%
3억원 ~ 5억원	40%	40%
5억원 ~ 10억원	42%	42%
10억원 이상	-	45%

 표를 보면 아시겠지만, 세율만 따지고 본다면 2021년도에는 큰 변화가 없습니다. 그럼에도 불구하고 제가 단락을 따로 만들어서 설명해드리는 이유는 뭘까요? 이 세율이 과세표준에 의해 결정되기 때문입니다. 앞에서 과세표준은 양도소득액에서 초과비율을 곱해주고 기본공제값을 빼준 값이라 했습니다. 우리가 여기서 주목해서 보아야 할 곳은 양도소득액이고, 양도소득액에서도 가장 큰 영향을 주는 장기보유공제율을 눈여겨보아야 합니다. 이 장기보유공제율에 따라 과세표준의 값이 크게 달라질 것이며 이로 인해 세율 또한 다르게 적용을 받게됩니다. 

 

핵심은 "10년이상 거주할 자신이 없다면 2021년이 되기전에 팔아라"입니다.  

 

물론 여러분들이 판단하시기에 2020년도에 판매하여 세금을 아낄 수 있는 금액보다 그 이후에 오르는 집값이 크다고 생각하시면 보유하시는 것도 좋은 판단입니다. 또한 1가구 1주택의 경우 장기간 거주를 목적으로 구매하시는 경우가 많기 때문에 크게 걱정하지 않으셔도 될듯합니다. 

1가구 1주택을 위한 자동계산기는 빠른 시일 안에 만들도록 하겠습니다. 바빠서 코딩을 할 시간이 부족하네요. 계산이 어려우신 분들은 댓글 남겨주세요. 계산하는게 복잡하다면 계산기를 만들 기 이전까지는 도와드릴게요.  

 

 

 

 

 

1가구 1주택 양도소득세 마치며

세법개정으로 2020년 연말 부동산 시장이 커질 것으로 생각됩니다. 어느 분들에게는 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 세금 폭탄을 우려하여 매물들이 쏟아져 나올 것으로 예상되는데, 공급이 많으면 가격은 떨어질 수 밖에 없기 때문이죠. 

하지만 반대로 생각해보면 세금을 무서워 하는 사람들은 빚을 내어 투자한 중산계층일 것입니다. 과연 상류층에서 다수의 주택을 갖고 계신분들이 세금이 무서워서 소유하고 있는 주택을 판매할까요? 중산위 계층이 판매한 주택을 오히려 상류계층의 사람들이 매입하는 경우 어떻게 될까요? 그리고 정권이 바뀌면서 양도소득세법이 개정된다면요? 오히려 빈부격차가 더욱 커지겠죠. 

최악의 상황을 가정하여 말씀드렸지만, 충분히 벌어질 수 있는 일들입니다. 이번 개정으로 발생할 수 있는 부작용을 막을 수 있는 대책이 필요하다고 생각합니다.