상가임대차보호법 환산보증금 총정리

상가임대차법 환상보증금

상가임대차보호법 환산보증금

상가임대차보호법에서 환산보증금의 개념을 반드시 알아야 할 분들은 2가지로 분류됩니다. 

 

1. 임대료의 과도한 인상을 막고자 하는 임차인 

2. 임대차계약종료 후 보증금을 돌려받고자 하는 임차인 

 

이번 글에서는 2가지를 모두 자세히 살펴볼겁니다. 상가입대차보호법 환산보증금 낱낱이 살펴보도록 하죠.

 

 

상가임대차보호법 환산보증금이란?

환산보증금은 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 월세를 통해 임차인의 자금 부담 능력을 추정하는데 이용됩니다. 왜 임차인의 자금 부담능력을 추정할까요? 상가임대차보호법의 이름을 살펴보면 알 수 있듯이 이 법은 재정능력이 부족한 임차인를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 바꿔 말하면 재정능력이 있는 임차인은 보호하지 않는다는 뜻입니다. 즉, 환산보증금은 법이 보호하는 임차인의 기준을 의미합니다. 그렇다면 이 환산 보증금은 어떻게 계산될까요? 

 

환산보증금 = 보증금 + (월세*100)

 

빠른 이해를 돕기 위해 하나의 예시를 들어 계산해보도록 하죠. 여러분들의 보증금이 2억이고 월세를 100만원씩 내는 경우, 환산보증금은 2억 + (100만원*100) = 3억이됩니다. 이렇게 계산된 환산보증금은 지역별로 정해놓은 기준 금액을 넘으면 법의 보호를 받기 어렵되는 것입니다. 그럼 지역별로 정해놓은 기준은을 살펴보도록 하죠. 

서울	6억 1000만원
과밀억제권역(부산 포함)	5억원
광역시(부산 인천 제외) + 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주	3억 9000만원
그 밖의 지역	2억 7000만원

위의 계산된 환산보증금 3억의 경우 서울, 과밀억제권역, 광역시에서는 법의 보호를 받을 수 있지만, 그 밖의 지역에서는 법의 보호를 받기 어려워지는 것이죠. 그럼 계속 말하고 있는 법의 보호는 어떤 내용이 있을까요? 하나 하나 살펴보도록 하죠. 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 환산보증금 임대료 인상 시 

환상보증금이 어떻게 계산되고, 기준을 비교하셔서 여러분들이 법의 보호를 받을 수 있는 지까지 파악하셨나요? 그렇다면 이제 법을 통해 여러분들이 어떤 보호를 받을 수 있는지 알아 볼 차례입니다. 

환산보증금 기준 이하의 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 이유없이 거정할 수 없고, 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위내에서 행사할 수 있습니다. 쉽게 말해 임대차계약이 만료되기 1개월 전까지 재계약을 요구하면 1임대인은 10년동안 이를 거부할 수 없는 것입니다. 

 

하지만 다음과 같은 경우 임대인은 임차인과의 재계약을 거부할 수 있으므로, 장기간 임차를 원하시는 분들에게 각별한 주의가 필요하겠습니다. 

 

1. 3개월 임대료 체납시

2. 임대인의 동의 없이 전대차를 하는 경우

3. 고의 또는 중과실로 건물이 파손되는 경우

 

만약 임차인과 임대인이 임대차계약만료 1개월 전까지 별도의 연락이 없다면, 계약은 자동적으로 1년이 갱신이 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하며, 보증금과 임대료를 변경되지 않습니다. 

임차인이 보호받는 권리는 이뿐만이 아닙니다. 임대인은 기존 임대료에서 10%이상 인상을 할 수 없습니다. 기존 임대료가 월 200만원이었다면 재계약 시 220만원을 초과하는 임대료를 요구 할 수 없습니다. 임차인이 이를 알지 못해 220만원을 초과하는 금액을 납부하였다고 하더라도, 법을 위반한 계약은 무효이므로, 나중에 반환요구가 가능합니다. 

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 환산보증금 보증금 돌려받기

상가 건물이 경매로 넘어갔을 때, 여러분들의 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 눈치채셨겠지만 보증금을 도려 받을 때에도 환산보증금은 매우 중요한 요소로 작용합니다. 서울의 경우 6억 1000만원 이하, 과밀억제권역은 5억원 이하, 광역시는 3억 9000만원 이하, 그 밖의 지역은 2억 7000만원 이하인 경우 경매로 건물이 매각되더라도 여러분들의 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 환산보증금 기준을 충족하는 것뿐만 아니라 점유와 사업자등록 신청 그리고 확장일자를 받은 상태여야만 합니다. 갑자기 어려운 법률용어가 튀어나와서 당황스러우신가요. 걱정마세요. 그리 어려운 개념이 아닙니다. 

 

1. 점유는 말그대로 그 상가에서 여러분들이 장사를 하고 있는 경우 충족됩니다.

2. 사업자등록 신청은 초기에 등록을 해야만 사업진행이 가능하므로, 여러분 모두들 신청하셨을겁니다.

3. 확정일자는 임대차계약서를 주민센터에 들고가서 확정일자를 받으러 왔다고 하면 도장을 찍어줍니다. 

 

위의 과정을 어려운 용어로 대항력있는 상태에서 확정일자를 받아 우선변제권이 생겼다고 말합니다. 이 개념을 본문에서 설명하는 것은 주제와 관련성이 적다고 생각되기 됩니다. 이 개념에 대해 자세히 알고싶으신 분들은 아래 링크를 클릭하셔서 글을 읽어보세요. 

2020/11/15 - [부동산] - 대항력있는 임차인(대항력, 확정일자)

대항력있는 임차인(대항력, 확정일자)