확정일자 받는법
확정일자는 받는 방법은 크게 어렵지 않습니다. 다만, 많은 분들이 대항력과 확정일자를 구분하지 못하여 우선변제권을 행사하지 못하는 경우도 있습니다. 이번 글에서는 대항력과 확정일자의 개념을 확실히 알려드리고 두가지의 차이점을 알려드리고, 확정일자 받는법에 대해 확실히 알려드리도록 하겠습니다. 처음부터 끝까지 정독해주세요.
01. 확정일자 받는법 대항력과 확정일자
여러분들이 확정일자 받는법을 검색해서 들어오셨다면, 보증금을 제대로 돌려받는 방법을 알아내는데 목적이 있을실겁니다. 보증금을 제대로 돌려받기 위해 확정일자 받는법을 알고싶으시다면 먼저 대항력과 확정일자의 개념을 구분하실 수 있으셔야 합니다.
인터넷에 잘못된 정보가 퍼져서, 많은 분들이 대항력과 확정일자가 같은 개념이라 오해하시고 계십니다. 이 둘은 엄연히 다른 개념입니다. 그럼 대항력과 확정일자가 어떻게 다른개념인지 알아보도록 하죠.
대항력
대항력은 임차인이 점유와 전입신고를 하면 생기는 힘입니다. 여기서 말하는 점유는 꼭 실제로 사람이 사는 것을 의미할까요? 그렇지 않습니다. 실제로 사람이 살고 있지 않아도 되고, 심지어 짐이 없어도 됩니다. 임차인만이 들어갈 수 있는 시건장치(자물쇠와 열쇠)가 있다면 사실상의 점유로 인정됩니다. 전입신고는 정부미원포털(민원24)를 통한 인터넷 신고도 가능하고, 근처 주민센터에 방문하셔서 신고하시는 것도 가능합니다. 이때 주의 하실 점은 건축물대장을 근거로 전입신고를 해야한다는 것입니다. 쉽게 말해 아파트 건물 외벽에 1동이라 써있다고 하더라도 건축물대장에 101동으로 써있다면, 1동이라고 전입신고 한 경우 법적효력이 없게 됩니다. 꼭 건축물대장을 확인하여 등기부대로 신고하세요.
그럼 이 힘은 누구에게 어떤 방식으로 쓰이는 걸까요? 한 문장으로 정리하자면 '임대인이 바뀌는 상황에서 새로운 임대인에게 기존의 임대인과 맺었던 계약을 승계하라'고 주장할 수 있는 힘입니다. 그럼 여기서 기존의 계약내용은 무엇을 포함할까요? 대표적으로 보증금과 임차기간을 뽑을 수 있습니다. 계약기간이 남은 상태에서 부동산의 소유가 변경되더라도 새로운 임대인에게 보증금과 임차기간의 보장을 받을 수 있게 되는 것이죠.
여러분들은 여기서 이런 생각을 하실거에요. '내 보증금과 임차기간이 보장되면 대항력만 있어도 충분하네!' 그런데 위에 언급해드린 내용은 정상적으로 매매가 되었을 때의 상황을 말씀드립겁니다. 부동산의 소유는 매매뿐만 아니라 경매를 통해서도 변경됩니다. 쉽게말해 기존의 임대인인 제3자의 돈을 갚지 못하는 경우 경매로 팔려나가는 것이죠. 이 경우 여러분들이 우선변제권이 없다면 보증금을 돌려받는 길은 멀고도 험해질 수 있습니다. 그럼 이 우선변제권은 언제 생기는걸까요? 바로 확정일자를 받으면 그 날을 기준으로 우선 변제권이 생기게 됩니다. 그럼 확정일자에 대해 자세히 알아보도록 하죠.
확정일자
대항력에 대응되는 개념은 우선변제권이지만, 여러분들에게는 확정일자라는 단어가 더 친숙하고, 우선변제권은 확정일자를 받음으로써 생기는 힘이므로 확정일자를 중심으로 설명해드리겠습니다.
확정일자란 법원 또는 주민센터 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다. 방법은 어렵지 않습니다. 그냥 집근처 주민센터에 방문하여 확정일자 신청을 하고 도장 한번만 받으면 됩니다. 그럼 확정일자를 받는것이 왜 중요할까요? 다시 한번 강조해서 말씀드리면 우선변제권이 생기기 때문입니다.
우선변제권이란 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 조금 어렵게 느껴지시나요? 여러분들이 경매에 친숙하지 않기 때문입니다. 걱정하지마세요. 하나하나 자세히 설명해드리도록 하겠습니다.
경매 등을 통해 부동산의 소유권이 변경되면 임차인은 기존의 임대인에게 보증금을 돌려 받기 어려워집니다. 그럼 여러분들의 보증금은 어디서 찾을 수 있을까요? 경매가 완료되면, 그 부동산의 매각금이 생기는데, 그 매각금에서 여러분들의 보증금을 찾아오실 수 있는겁니다. '그럼 보증금 쉽게 찾을 수 있네?'라는 생각을 하고 계신가요?
여기서 잠깐! 경매는 왜 진행됐을지 생각해보세요.
임대인이 여러분들이 살고있는 부동산을 담보로 돈을 빌렸고, 그 돈을 갚지 못한 상황이 되었기 때문에 경매가 진행되는 것입니다. 쉽게 말해서 경매가 진행된 경우라면 임대인에게 돈을 받아야 하는 사람들은 많다는 거죠. 그때 여러분들은 남들보다 먼저 돈을 찾아 올 수 있을까요? 확정일자를 받은 경우에만 가능합니다.
점유 + 전입신고 + 확정일자 세박자 모두 충족된 경우 여러분들은 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 대항력이 있는 상태에서 확정일자를 받아야만 우선변제권이 생기는 것이죠. 따라서 대항력과 확정일자가 같은 개념이라 생각하여, 점유와 전입신고만 하시거나 확정일자만 받는 경우, 우선변제권을 행사를 할 수 없습니다. 각별히 유의하세요.
| 주의사항 |
등기부등본을 확인했는데 저당권이 잡혀있는 경우 (건물의 시세-채무금액)이 여러분들의 보증금보다 많은 경우에만 임대차 계약을 진행하세요. |
대항력과 우선변제권 법적 효력 발생시기
대항력의 경우 점유와 전입신고가 된 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 1월 1일에 이사를 완료하였고, 1월 1일에 전입신고를 하는 경우 1월 2일 0시부터 대항력이 생깁니다.
우선변제권의 경우 앞에서 말씀드렸듯이 대항력이 있는 상태에서 확정일자를 받아야 생기는 힘입니다. 확정일자의 경우 확정일자를 받은 날짜와 시간을 인정해줍니다. 1월 1일에 이사를 완료하였고, 1월 1일에 전입신고를 하는 경우 1월 2일 0시부터 대항력이 생긴다고 말씀드렸죠?
이 상태에서 1월 2일에 오후 1시에 확정일자를 받으면 1월 2일 오후 1시부터 우선변제권의 효력이 생기는 것입니다.
하지만 1월 1일 전입신고를 하면서 확정일자를 같이 받는 경우, 대항력이 1월 2일 0시에 효력이 발생하기 때문에 1월 2일 0시부터 우선변제권의 효력이 생기게됩니다.
02. 확정일자 받는법 결론
대항력의 경우 기존의 임대인이 일반적인 매매를 할 경우 새로운 임대인에게 이전의 임대차 계약을 승계하라고 요구할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 부동산이 경매로 넘어갈 경우 여러분의 보증금을 우선시하여 받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 대항력은 일반적 매매에서 효력을 발휘하고, 우선변제권은 경매에서도 효력을 발휘하는 것이죠.
전입신고와 확정일자는 주민센터에서 모두 가능하기 때문에 전입신고를 하면서 확정일자를 같이 받는 것이 추세입니다. 다만, 대항력 개념과 확정일자를 동일시하여 전입신고만을 하는 경우도 있기 때문에 두 개념을 나누어 자세히 설명해드렸습니다. 궁금한 내용 있으시면 댓글남겨주세요. 아는 내용한도에서 설명해드릴게요.
